我区自2010年以来启动了临江棚改及老旧小区改造，城市建设日新月异，逐步进入了快速发展轨道，但也存在一定问题，主要表现在：

1.用地布局混乱,缺乏顶层设计。江南城区的东片区用地布局混乱、城市功能不健全，总面积达 8.46 平方公里，总体容积率仅1.6，严重浪费土地资源。桥南工业园约60家高污染企业还布局在城区中。截止到2021年底，东片区内需要改造的面积超过50%，高于国标20.0%一32.0％的标准。

2.建设资金短缺，困扰城市建设。城市开发是以空间经济为核心、以现金流为手段、以城市运营增值服务为支撑，我区没有形成这样一个闭环，没有改变原有的开发建设模式，致使城市更新面临建设资金短缺的困境。

3．公共设施不健全，居民苦不堪言。一是绿化空间不足。东片区内建筑密度大、巷道狭窄，公园绿地等公共空间欠账较多，与阳明湖片区自然生态环境形成鲜明反差。二是雨污未分流。部分区域雨污直排后进入永安碈，再通过机埠抽排至污水处理厂，没有切断污染源，增加了污水处理的投入；三是消防设施不健全。东片区内疏散通道不规范、安全出口数量不足、自建房擅自改变使用性质、消防器材配置不足、电线飞线等安全隐患比比皆是，存在较大安全隐患。

建议：

1.建立城市更新工作机制，高标准策划实施方案。成立鼎城区城市更新领导小组，并分区域编制实施方案，搭建“1名区级领导挂帅、1个实施机构、1家区属国企建设”的“三个1”，负责一个片区的工作机制。由自然资源局牵头相关部门参与，编制中长期城市更新实施方案，明确城市更新总体结构、规模及更新思路。城市更新片区范围内的边角地、夹心地、插花地等零星未出让国有用地优先用于基础设施和公共服务设施建设，不能单独开发建设的出让给其相邻地块的城市更新实施主体。完善城市更新中土地登记、地价计缴、出让金补缴、用地年限等管理制度，探索长期租赁、先租后让、租让结合等土地配置方式。片区开发过程中，打破老旧小区更新单元小范围“补丁式”规划思维，通过空间统筹、利益统筹、实施统筹三大统筹规划，着力推进片区连片开发。

2.保障城市更新资金投入。由区属国企为建设主体，通过资本金支持、注入优质资源等方式，建立健全收益共享机制，采取市场化方式，争取更多的政策性贷款、专项债等用于项目建设。吸引社会力量参与，充分利用和挖掘老旧片区的资源禀赋，积极探索通过社会资本导入、新增设施有偿使用等方式，坚持“留改拆”并举，增设商品房及停车场、充电桩、养老托幼、便民菜店等生活设施，利用新增商品房及其他经营性收益用于平衡城市更新资金缺口，破解老旧小区改造资金难题。

3.与“文化传承、夜间经济”相结合。 一是对于安全性能较好的老旧建筑，采用微改造和局部改造等方式，同时植入旅游观光、文化创意等功能，活化历史文化资源；二是深度挖掘沅澧两岸历史文化资源，推动历史文化资源成片开发，打造人文历史观光区；三是与夜间经济相结合，挖掘夜间消费潜力，打造一批品牌鲜明、各具特色，能够展现深厚文化底蕴的综合性休闲娱乐街区，推动江南城区的“夜间经济”发展。